再现“庞氏骗局”，这次成了长租公寓

兴盛一时的长租公寓，在资本的裹挟，和跑马圈地的快感下，最终迷失了初心。

“高进低出，长收短付”拢租金形成资金池，最终三方租房公司卷款跑路，把房东租客都给坑害了！

东窗事发

在上海浦东一家电商企业工作的谭先生，今年6月份通过房屋中介找到了一套房子，中介称：出租房屋的是一家名为岚越的房屋托管公司。 租客谭先生表示，岚越公司能够拿出房东的委托协议，包括房屋的动迁协议等，所以看着像是正规的公司，考虑到一次性付清，会有一定的优惠。于是，谭先生按每月4100元的年付价格，租下了这套房，共支付了5万多元。不过这套房的房东叶先生，获得的信息却完全不同。

房东叶先生：当时他们讲我这个房子租给人家是每月5000元，12个月。租给岚越公司，每月是5500元，11个月。

在收到了两个月的租金之后，房东叶先生突然收到岚越公司的业务员发的信息，表示公司倒闭，无法支付剩余租金。叶先生联系对方时，已经联系不上。而租客谭先生的剩余租金，更是讨要无门。 有着同样遭遇的，还有上海闵行的租客胡先生和房东章女士。

房东章女士：因为我前面一个出租的是每月7100，岚越公司还给我象征性涨了一点，一个月是7150元。

而实际上，租客胡先生看中这套房时，岚越公司称租金每月只要5500元，胡先生曾询问为何租金低于周边，公司业务员表示他们有办法补回差价并赚钱。在一次性支付了7万多元的房租后，仅过了三个月，胡先生就得知公司倒闭的消息，发现自己的租金已经被卷走。 涉事公司资质欠缺变更频繁，涉嫌犯罪。

岚越公司的注册登记信息显示，实际上其经营范围只有房地产咨询和房地产营销策划，并不具备从事房地产经纪的资质，也没有任何从事金融业务的资质。

市场已混沌不堪

冰山一角下，藏着更残酷的真相。据不完全统计，近一个月内，全国有超15家房屋租赁公司的创始人或负责人失联，波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区，无数租客面临无家可归的困境，涉案金额高达数十亿元。

曾被视为风口、深受追捧，到如今谈“租”色变、臭名昭著，密集爆雷的长租公寓，已沦为彻头彻尾的“庞氏骗局”。

深挖骗局

“高收低租”的模式，从开始就挖好了坑。细细追溯这些出事的长租公寓，不难发现其共性：都是因为“高收低租”的经营模式出了问题，导致翻车。

所谓“高收低租”，即租赁公司们以高价从房东处收取房源，再以低价出租。比如，一个房东打算以6000元的价格出租一套房，长租公寓以6500元的价格拿到房源，再以5000元转给租客。

乍一听倒像是在做“慈善”，但事出反常必有妖，这种与正常定义中“低买高卖”的商业模式背道而驰的做法，是一个早有预谋的陷阱。

长租公寓企业们不计成本高价收房，并非没有条件，通常房东要和他们签署一年以上的出租合同，但对应的租金只能1个月1付。

低价诱饵抛出后，求租者自然趋之若鹜，长租公寓以天下没有白吃的午餐为由，提出想要便宜房子，租金须交满一年。

看似必亏的生意，其实中间产生的现金流相当可观：通过收租户一年租金，给房东一个月的租费，就得到了11个月的“时间差”。

再来算笔账。一套房子，假如平均每个月3000元，一次性就能收到36000元；如果有100套房源，那就是360万元现金；如果有1000套房源，那就是3600万元；如果有10000套房源，那就是3.6亿元（堪比一次大额融资）。

若是碰上囊中羞涩的租客，长租公寓企业还有“租金贷”作为后招。求房心切的租客们被忽悠去指定的借贷机构，以5%左右的低利率签署长期贷款合同，长租公寓还是能一次性拿到全年租金（金融机构与长租公寓企业是一笔结清的）。

依靠租金贷，长租公寓们既可以拿下初入社会的年轻人这一庞大的租房群体，又可以将租客租金包装成“资产”，提前从金融机构套取大量现金，积蓄资金池，形成财务杠杆，一本万利。

分析到这里，有没有品出熟悉的味道。直白来说，“高收低租”的运营模式，瞄准的根本不是利润，而是租金，这和P2P等非法集资的玩法如出一辙，只不过曾经的标的是“理财产品”，现在则是“出租房”。

所以，这种逆操作，注定是条不归路。高速扩张下，为不断吸纳新房源，做大市场规模（赢得资本青睐），“高价抢房”的价格战打得如火如荼。

眼见缺口太大，部分长租公寓企业又将圈来的钱挪作其他投资，短期内无法收回，资金平衡被打破后，庞氏链条自然无法再顺利运转，卷款跑路成了上策。

在信息极度不对称的情况下，负债和风险直接转嫁给了租客和房东，这已不止是阴损，而是真正的诈骗。

“人在家中坐，祸从天上来”，东窗事发后，全国数以万计的房东和租客成了无辜的“背锅侠”，在上海岚越公寓的维权群里，大部分租客损失都在五位数以上，被迫流离失所。

监管出手

长久以来，这些黑心长租公寓企业，敢明目张胆洗钱的原因在于，租客的租金，并没有得到有效监管，游走官方管控之外。

幸好，政府已经看到了这一点。杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，要求住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金都缴入专用存款账户管理，“托管式”住房租赁企业需要在9月30日前根据要求完成风险防控金缴纳。

9月1日开始，上海、广州、海口、合肥、西安等七个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施，明令禁止贷款合同不应嵌入租房合同中，与此同时，成都市住建局正式开展住房租赁企业专项排查工作。

解决方案

监管的核心在于将资金进行有效存管，使得三方租赁平台无法触碰资金池。这样方式，和当年的P2P银行存管有异曲同工之效，能从根本上解决金融风险。那么，资金存管在哪？如何实现呢？MallBook 已联合多家银行机构创设资金存管产品，仅需一个API接口，即可支持包括长足公寓平台的众多业务场景，为企业快速打通银行存管，以保障房东和租客的在途资金安全。

综上，长租公寓在发展过程中不能一味追求财务回报，更需要讲求社会价值及合规价值。政策趋严下，各个赛道将逐步规范化、体系化，2020年长租公寓行业也将在“政策管制”及“资金监管”的平衡下，进入快速奔跑的合规运行时代。