不安居，何以乐业？蛋壳公寓暴雷的背后是又一个庞氏骗局？

古人讲，安居乐业。

租房是所有来到大城市工作的年轻人首先要解决的问题，而黑中介、长租公寓暴雷跑路等租房领域乱象却屡见不鲜，致使租客深受其害。

如此一来，打工人何时能安心租房？试问：不安居，何以乐业？

近期，有多家媒体爆出，今年1月17日在纽交所上市的长租公寓品牌蛋壳面临破产清算的风险。蛋壳公关部也出面称：“公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。”据业内人士透露，从蛋壳今年的表现来看，整个市值缩水近80%，亏损超过51亿。暴雷似乎已经成为了板上钉钉的事，一旦蛋壳宣布破产，将会有一大批年轻人面临无房可住的境遇，同样的，房东的房租也将打水漂，最终形成社会风险。

那么，蛋壳公寓的背后，是什么在作怪？很显然，庞氏骗局。其方式与当初的P2P、OFO如出一辙。唯一不一样的地方只是业务场景有差别，仅此而已。我们可以深入了解一下蛋壳公寓的运营模式，租客与长租公寓签订房屋租赁合同，长租公寓运营商与金融机构合作，引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，长租公寓运营商向房东月付租金，租客每月偿还金融机构贷款。在业务逻辑上，一旦长足公寓跑路，最终租客、房东都将投诉无门。

长租公寓的庞氏骗局

“高收低租”的模式，从开始就挖好了坑。以蛋壳为例，细细追溯这些出事的长租公寓，不难发现其共性：都是因为“高收低租”的经营模式出了问题，导致翻车。

所谓“高收低租”，即租赁公司们以高价从房东处收取房源，再以低价出租。比如，一个房东打算以6000元的价格出租一套房，长租公寓以6500元的价格拿到房源，再以5000元转给租客。

乍一听倒像是在做“慈善”，但事出反常必有妖，这种与正常定义中“低买高卖”的商业模式背道而驰的做法，是一个早有预谋的陷阱。

长租公寓企业们不计成本高价收房，并非没有条件，通常房东要和他们签署一年以上的出租合同，但对应的租金只能1个月1付。

低价诱饵抛出后，求租者自然趋之若鹜，长租公寓以天下没有白吃的午餐为由，提出想要便宜房子，租金须交满一年。

看似必亏的生意，其实中间产生的现金流相当可观：通过收租户一年租金，给房东一个月的租费，就得到了11个月的“时间差”。

再来算笔账。一套房子，假如平均每个月3000元，一次性就能收到36000元；如果有100套房源，那就是360万元现金；如果有1000套房源，那就是3600万元；如果有10000套房源，那就是3.6亿元（堪比一次大额融资）。

若是碰上囊中羞涩的租客，长租公寓企业还有“租金贷”作为后招。求房心切的租客们被忽悠去指定的借贷机构，以5%左右的低利率签署长期贷款合同，长租公寓还是能一次性拿到全年租金（金融机构与长租公寓企业是一笔结清的）。

依靠租金贷，长租公寓们既可以拿下初入社会的年轻人这一庞大的租房群体，又可以将租客租金包装成“资产”，提前从金融机构套取大量现金，积蓄资金池，形成财务杠杆，一本万利。然后，长足公寓的产业特点在于重资产，需要通过资本进行扩张，试想一下，如果资金不足，平台是否会动起租金的念头？就目前已经暴雷的长足公寓来看，84.5%以上的长足公寓都死于资金链断裂。

分析到这里，有没有品出熟悉的味道。直白来说，“高收低租”的运营模式，瞄准的根本不是利润，而是租金，这和P2P等非法集资的玩法如出一辙，只不过曾经的标的是“理财产品”，现在则是“出租房”。

所以，这种逆操作，注定是条不归路。高速扩张下，为不断吸纳新房源，做大市场规模（赢得资本青睐），“高价抢房”的价格战打得如火如荼。

眼见缺口太大，部分长租公寓企业又将圈来的钱挪作其他投资，短期内无法收回，资金平衡被打破后，庞氏链条自然无法再顺利运转，卷款跑路成了上策。

监管出手才能净化市场环境

从监管角度来看，长足公寓与地产系和酒店系不同，中介系和创业系长租公寓运营商往往资产较轻，不直接持有房屋，主要通过腾挪资本维持运营，合规经营意识和抗风险能力较差。而且，其业务涉及租客、房东和社会资本、借贷平台、金融机构，涉及面大，涉众性强，如果不及时采取措施，很可能影响金融稳定和社会稳定。

因此监管要加强住房租赁信贷审慎经营。要以深入开展互联网金融风险专项整治工作为契机，加快取缔无资质的借贷平台，杜绝野蛮“租金贷”。消费金融公司、商业银行等金融机构要加强对相关业务的排查和规范，不向野蛮生长的长租公寓运营商提供资金支持；谨慎选择合作对象，不与无资质的借贷平台合作，更不得将审核、风控等工作外包。同时，加快住房租赁信贷产品的良性创新，开发直接面向租客、流程和价格较优的信贷产品，更好满足市场需求。

截至目前，上海、广州、海口、合肥、西安等七个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施，明令禁止贷款合同不应嵌入租房合同中，与此同时，杭州监管部门也颁布了《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，要求住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金都缴入专用存款账户管理，“托管式”住房租赁企业需要在9月30日前根据要求完成风险防控金缴纳。

资金监管解决方案

事实上，监管的核心诉求在于将资金进行有效存管，使得像蛋壳这样的三方租赁平台无法触碰资金池。那么，资金存管在哪？怎么存？和谁对接？是否有技术要求？MallBook 已联合多家银行机构创设资金存管产品，仅需一个API接口，即可支持包括长足公寓平台的众多业务场景，为企业快速打通银行存管，以保障房东和租客的在途资金安全。

综上，长租公寓在发展过程中不能一味追求财务回报，更需要讲求社会价值及合规价值。政策趋严下，各个赛道将逐步规范化、体系化。未来，长租公寓行业也将在“政策管制”及“资金监管”的平衡下，进入快速奔跑的合规运行时代。让刚入社会的年轻打工人，能够真正地做到安居乐业！